Z tego artykułu dowiesz się jaka jest rola zadatku, jak i kiedy go modyfikować, kiedy zawierać zapis o odstępnym oraz o prawie do odstąpienia od zawartej umowy.

Dowiesz się również, jak rozliczyć zadatek, gdy Twój klient nie dostanie kredytu na zakup Twojej nieruchomości. Jakie zapisy chronią kupującego, a jakie sprzedającego?

Ustalając warunki umowy przedwstępnej negocjujemy między innymi warunki płatności. W umowie zawieramy cenę za nieruchomość oraz transze płatności. Najczęściej stosowanymi zapisami jest wpłata w formie zaliczki oraz w formie zadatku.

Zaliczka jest „formą świadczenia pieniężnego na poczet ceny”. Jeśli nie dojdzie do wykonania umowy mamy prawo do jej zwrotu.

Zadatek z kolei pełni rolę odszkodowawczą mając, przynajmniej w części, pokryć szkody związane z niedojściem do skutku umowy sprzedaży. Zadatek zatem przepada, gdy jedna ze stron zrezygnuje lub wycofa się z transakcji ze swojej winy.

Stosując definicję zadatku zawartą w Kodeksie cywilnym zadatek nie tylko stanowi odszkodowanie lecz również automatyczne odstąpienie od umowy: zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (zob. art. 394 §1 k.c.). Tu: kwota dwukrotnie wyższa oznacza po prostu zwrot otrzymanego zadatku plus wypłatę równowartości odszkodowania. Każda ze stron transakcji traci zatem tę samą ilość pieniędzy jeżeli na skutek własnej decyzji lub zaniedbań nie dojdzie do umowy przeniesienia własności.

Czy za brak uzyskania kredytu można obarczyć winą kupującego?

Nie zawsze, dlatego pamiętajmy, by doprecyzować zapisy umowy i uściślić, iż odmowa udzielenia kredytu bankowego nie wynikała z zaniedbań kupującego. W przeciwnym razie przepadek zadatku na korzyść sprzedającego nie jest jednoznaczny.

Obecne orzecznictwo chroni bowiem nabywców przed niejasnymi decyzjami banków, przyznając im prawo do zwrotu wniesionego zadatku:

• gdy nabywca podjął wszystkie niezbędne kroki w celu uzyskania kredytu,
• współpracował w tym zakresie z bankiem i ze sprzedawcą oraz
• przystępując do procedury kredytowej mógł liczyć na jej pozytywne rozpatrzenie

Jedynie zatem przypadki, w których Kupującemu będzie można przypisać winę nieuzyskania finansowania z banku, będą uzasadniały zatrzymanie zadatku przez Stronę Sprzedającą.

Sprzedający tymczasem traci czas oraz innych potencjalnych klientów. By temu zapobiec, należy wprowadzić odpowiednie zapisy umowy przedwstępnej i ujęcie przyczyny, przez którą kredyt nie został udzielony.

Zapis chroniący Stronę Kupującą może przyjąć brzmienie: „Sprzedający oświadcza, że w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, jeżeli nieotrzymanie kredytu nie wynika z zaniedbań Kupującego, zwróci zadatek na konto wskazane przez Kupującego.”

Zapis chroniący Sprzedającego zakłada natomiast, że nabywca sprawdził swoją zdolność kredytową przed podejściem do umowy oraz otrzymał co najmniej 3 odmowy w różnych bankach.

Uwaga: Po pierwszej odmowie, którą bank zamieszcza w historii klienta w BIK maleją szanse, że klient otrzyma pozytywną decyzję. Już wtedy bądź gotowy na rozmowy na temat zadatku lub rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.

Istotne jest również dochowanie terminów zawartych w umowie przedwstępnej. Jeżeli odmowa kredytowa wpłynie po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej Sprzedający może zachować zadatek.

Brak uzyskania kredytu może również wynikać z winy Sprzedającego: niedostarczenie przez niego dokumentów wymaganych przez bank, bądź dostarczenie ich ze znacznym opóźnieniem może mieć wpływ na decyzję banku.

Jak zabezpieczyć zadatek dla Sprzedającego, który na dłuższy okres blokuje sprzedaż swojej nieruchomości?

Proponuję zmodyfikować zasady zwrotu zadatku w sposób odmienny do reguł zawartych w Kodeksie Cywilnym. Na przykład ustalając odstępne, które mówi, że w przypadku nieuzyskania kredytu zwracamy jedynie połowę zadatku. Dopisać musimy równocześnie prawo do odstąpienia od umowy (art. 394 k.c) tak, by móc daną nieruchomość prezentować kolejnym kupującym.

Przychód od zadatku

Pamiętaj, że z punktu widzenia Urzędu Skarbowego zadatek stanowi przychód, z którego będziesz musiał odprowadzić podatek dochodowy.