W jednym z mieszkań na poznańskim Piątkowie właściciel nie zmienił nic od momentu zakupu. Ani krzesła, ani firanki. Mimo że mógłby. Ale mieszkanie się wynajmuje. Regularnie, bez przestojów. Excel pokazuje: 7,3% zwrotu rocznie. Właściciel jest zadowolony, choć sam nigdy by tu nie zamieszkał. „Bo nie po to kupiłem” — mówi.

Kilka ulic dalej, w apartamentowcu ze szkła i stali, właściciel trzyma puste mieszkanie z widokiem na rzekę. Od trzech lat nikt tam nie mieszka. Nawet on. Raz na miesiąc przychodzi posiedzieć, popatrzeć. Na meble robione na zamówienie. Na włoski gres. Na siebie w odbiciu szyby.

Obaj są inwestorami. Obaj robią to dobrze. Ale każdy na swój sposób.

Na rynku nieruchomości nie brakuje intencji, które tylko z pozoru są takie same. Jedni kupują, by zarabiać. Inni — by się zabezpieczyć. Jeszcze inni — by się czymś pochwalić albo po prostu: mieć.

Poniżej znajdziesz sześć typów inwestorów. Być może odnajdziesz w którymś z nich siebie. A może wszystkich — po trochu.

Sześć typów inwestorów na rynku nieruchomości

TYP 1: Inwestor Prestiżowy

Dla tego typu klienta najważniejszy jest prestiż i unikalność inwestycji: jakość wykończenia i  jej wyjątkowość. Akceptuje niższy zwrot z kapitału w zamian za topową lokalizację, estetykę budynku, czy wyróżniające cechy nieruchomości.

Kupuje rzadziej, za to drożej. Lubi móc pochwalić się nabytą inwestycją.

TYP 2: Inwestor Optymalny

To typ inwestora kładący duży nacisk na równowagę między rentownością inwestycji, a jej bezpieczeństwem. By osiągnąć satysfakcjonujące ROI (zwrot z inwestycji) wybiera dobre lokalizacje oraz małe metraże o funkcjonalnym rozkładzie, by umożliwić ich szybki najem lub sprzedaż. Ceni płynność inwestycji i utrzymanie wartości nieruchomości w czasie.

TYP 3: Łowca rentowności

Najważniejsza jest maksymalizacja zysku. Gotowy inwestować w nieruchomości mniej atrakcyjne wizualne: mieszkania w starych blokach, oficynach, w przyziemiu, w garaże lub same piwnice. Najważniejsze to tanio kupić i rentownie wynająć.

Szuka tanio, remontuje i wynajmuje z maksymalną stopą zwrotu, np. zamieniając dom w kwatery pracownicze lub hostel. Wszystko skrupulatnie podlicza w excelu i jeżeli ROI w tabeli się zgadza, dokonuje szybkich decyzji zakupowych bądź sprzedażowych.

TYP 4: Inwestor kredytowy

Buduje portfolio swoich nieruchomości korzystając z dźwigni finansowej, jaką jest kredyt hipoteczny. Kluczowa jest zdolność kredytowa oraz szybka transakcja. Kupuje najchętniej kilka podobnych do siebie mieszkań w jednej inwestycji. Dlaczego?

Minęły czasy, gdy można było wykorzystać zdolność otwierając równocześnie kredyt w kilku bankach na różne nieruchomości. Podchodząc do kredytów pojedynczo, za trzecim razem dostaniesz odmowę. Nie przez brak zdolności, a przez fakt, że trudno uzasadnić cel mieszkaniowy i hipoteczny i klient otrzyma ofertę na droższy kredyt inwestycyjny. Ale ten manewr nadal jest możliwy przy zakupie mieszkań o podobnym adresie. Bank, po uzyskaniu wniosku kredytowego sprawdza zdolność kredytową wnioskodawcy w BIK. A tam widząc kilka zapytań o podobny/tożsamy adres zakłada, że kredytobiorca sprawdza ofertę kredytową dla tego samego mieszkania. Po uzyskaniu kilku pozytywnych decyzji kredytowych inwestor w jednym momencie dokonuje zakupu kilku lokali posiłkując się kredytem równoległym.

Inwestor kredytowy działa szybko, dlatego kluczowa jest dostępność mieszkań. W grę wchodzą również mieszkania do remontu, który można sfinansować przez bank.

TYP 5: Zakup dla dziecka

Zapobiegliwy rodzic na różnym etapie myśli o zakupie nieruchomości dla dzieci. Najczęściej w okresie wejścia dzieci w niezależność lub na okres studiów. Nieraz już wcześniej, celem zabezpieczenia przyszłości potomka.

Skutkiem jest zakup jednego mieszkania, które spełni potrzeby dziecka teraz lub za te kilkanaście lat gdy dorośnie (dorosłe dziecko może wtedy sprzedać zakupione mieszkanie i kupić docelowe).

Inwestujący rodzic nie patrzy na ROI. Liczy się fakt, że obecnie ma nadwyżkę finansową, którą może ulokować w nieruchomości. Najczęściej przeznacza nabyty lokal na wynajem długoterminowy.

TYP 6: Inwestor profesjonalny

Inwestor, który z zakupu nieruchomości uczynił sposób na życie. Zarówno zawodowy, jak i inwestycyjny. Kupuje nieruchomości najpierw na pesel (posiłkując się przy kolejnych zakupach kredytami), później na REGON (zabezpieczając portfel nieruchomości na spółkach lub w fundacji rodzinnej).

Z biegiem lat korzysta z wszelkich narzędzi finansowych: kredytów hipotecznych, inwestycyjnych, obrotowych oraz pożyczek prywatnych zabezpieczonych hipotecznie. Aktywnie remontuje, wynajmuje i optymalizuje portfel nieruchomości. Nie boi się wyzwań, nieruchomości trudnych, inwestycji w duże obszary rolne oraz inwestycji deweloperskich. Jego klientami często są inni inwestorzy oraz instytucje. Celem jest zbudowanie dochodu pasywnego, choć do obsługi znacznego portfela nieruchomości potrzebny będzie zatrudniony zespół.

Niektórzy kupują mieszkania tak, jakby wybierali kubek do porannej kawy: ma być wygodny, znany i powtarzalny. Inni — jakby stali w galerii sztuki. Jeszcze inni — z kalkulatorem w ręku, w promocji, byle szybko.

Jedni inwestują raz i śpią spokojnie. Inni — co kwartał, i nie śpią wcale.

Każdy z nich patrzy na ten sam rynek, ale widzi coś innego.

A rynek? Raz rośnie, raz opada. I nic nie obiecuje.