Co do istoty handlujemy nie domami, mieszkaniami lub ziemią, a prawami własności.

Własność, spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu (swpdl) lub udziały to najczęściej spotykane prawa własności.  W tej kolejności kształtują się również cenowo. O ile mieszkanie własnościowe i mieszkanie swpdl z możliwością wykupienia własności będą zbliżone cenowo, o tyle swdpl na nieuregulowanym gruncie bez księgi wieczystej lub udziały znacznie obniżają wartość nieruchomości.

Sprawdź stan prawny: odnajdź akt nabycia, sprawdź księgę wieczystą (KW) w wersji elektronicznej online oraz papierowej w sądzie. Dlaczego? W akcie nabycia, bądź w papierowej księdze wieczystej w sądzie mogą być ujęte informacje nie znajdujące odzwierciedlenia w elektronicznej księdze wieczystej, dotyczące np. służebności osobistej lub innych danych osobowych właściciela.

Co prawda, często powołujemy się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, mówiącej o skutecznym nabyciu własności lub innego prawa rzeczowego nawet w przypadku, gdy stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym – np. właścicielem mieszkania był w rzeczywistości kto inny.

Jednakże rękojmia chroni nas tylko wtedy, gdy nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności. Czyli nie w przypadku gdy do oryginału KW lub aktu nabycia mógł zajrzeć lecz tego zaniechał. W takim wypadku rzeczywisty właściciel może spowodować uznanie umowy za bezskuteczną lub przysługiwać mu będzie roszczenie odszkodowawcze.

Nieruchomości oferują spore zyski, ale też spore ryzyko. Pamiętajmy o tym i przykładajmy się starannie do kwestii prawnych.

Jak podnieść wartość nieruchomości?

Warto uregulować stan prawny, jeżeli nie mówimy o pełnej własności. Np. wykupić użytkowanie wieczyste gruntu pod swpdl, założyć KW, a w przypadku spadku konieczne jest zakończenie postępowania spadkowego ze wszystkimi spadkobiercami.

Na ogół nie jest konieczna spłata hipoteki przed sprzedażą nieruchomości, ponieważ spłata kredytu następuje przy akcie sprzedaży. Część środków kupujący wpłaca wprost do banku hipotecznego, a ewentualną nadwyżkę na konto bankowe sprzedającego.

SPÓŁDZIELCZO-WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

Jak przekształcić swpdl w pełną własność? Zapytaj w swojej spółdzielni, poprowadzą Cię przez cały proces. Będzie to możliwe, jeżeli grunt pod budynkiem jest uregulowany.

Co w przypadku, gdy zamierzasz sprzedać swdpl bez księgi wieczystej?

Nie ma problemu w przypadku klienta gotówkowego. W przypadku klienta kredytowego konieczna zaś będzie księga, by bank miał na czym się zabezpieczyć. A by zabezpieczyć się na nieruchomości konieczna jest księga wieczysta. Możesz ją założyć przed sprzedażą zgłaszając odpowiedni wniosek do spółdzielni. Uwaga: sądy pracują obecnie kilka miesięcy, więc jeżeli nie masz czasu, by czekać ze sprzedażą na powstanie księgi wieczystej zbierz dokumenty do jej założenia przy umowie sprzedaży.

Tu jednak natrafiamy na duży wybój prawny. Sąd nie założy KW bez całkowitej historii lokalu. Oznacza to, że nie wystarczy Twój akt nabycia lokalu, musisz przedstawić również przydział pierwotny oraz odpisy wszystkich aktów, które odbyły się od pierwszego zasiedlenia do nabycia mieszkania przez Ciebie.

Spółdzielnie zasłaniając się RODO nie wydają tych dokumentów, stwarzając duży problem proceduralny. O historię lokalu trzeba wystąpić do sądu, czekając kilka tygodni na wydanie odpisów, które później przyniesiesz do notariusza, by ten mógł sporządzić akt. W przeciwnym wypadku, bez dołączenia kompletnej historii lokalu jest niemal pewne, że wniosek o założenie KW zostanie w sądzie wieczysto-księgowym odrzucony. A to sprowadzi kłopoty i bezsenne noce na nabywcę Twojego lokalu.

Podsumowując, możliwa jest sprzedaż swpdl bez KW i zebranie wszystkich dokumentów potrzebnych do założenia KW przy akcie nabycia, trzeba jednak liczyć się z faktem, że transakcja rozciągnie się w czasie.